房地产开发项目转让实务

  发布时间:2015-02-01 21:57:40 点击数:

      


房地产开发项目,一般是指已经批准立项,取得完备的土地使用权证,并在土地上作了一定投资,完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作,经过报建批准,取得施工许可证,具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建  

设项目确立权利、义务关系的民事行为。 设项目确立权利、义务关系的民事行为。

   一、房地产开发项目转让的条件

    《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定,“转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”  

   《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”  

      由此可见,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让,但又与土地使用权的直接转让有所不同,主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面,最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权,而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合上述法律规定及最高人民法院的有关司法解释,房地产开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同:  

      以出让方式取得土地使用权的

      以出让方式取得的土地使用权的,房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律法规规定的转让条件:  

   1、出让方具备房地产开发经营资格;

   2、出让方按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;  

   3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;  

   4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;  

   5、出让方按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模。  

   这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。  

   以划拨方式取得土地使用权的

      以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。  

      对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。  

      对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续:  

   1、经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。  

   2、私有住宅转让后仍用于居住的;

   3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;  

   4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;  

   5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;  

   6、根据城市规划,土地使用权不宜出让的;  

   7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。  

  二、转让房地产开发项目需提交的主要资料

   根据有关规定,转让房地产开发项目需向负责承办开发建设工程项目转让政府职能部门提交如下材料:  

   1、转让方和受让方各自的申请报告;

   2、市、区县(自治县、市)计委立项批复和商品房计划;  

   3、红线定点批文及规划方案意见书;

   4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同;  

   5、工程建设总平面图;

   6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明;  

   7、市建委对工程初步设计批复文件;

   8、开发项目手册;

   9、受让方公司财务报表(上一季度资产负债表及银行当月对帐单)和银行资信证明;  

    10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件;

    11、转让合同或协议原件;

    12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书;

    13、该转让项目未抵押的依据。

   三、项目转让需要办理的法律手续

   1、项目土地使用权为划拨取得的,应办理土地使用权出让手续;  

   2、项目土地使用权的变更登记手续;

   3、房地产开发项目转让的备案手续,具体向房地产开发主管部门办理;  

   4、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续,具体向规划管理部门和建设管理部门办理;  

   5、其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。  

   房地产项目转让同土地、房屋转让一样,以登记为生效要件,未经备案或未按规定办理过户手续的房地产转让行为是无效的。因此,在房地产项目转让中,不可忽视最后的手续问题。  

  四、房地产项目转让方式选择之利弊

   房地产开发项目的直接转让

   此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。其基本程序除转让方和受让方合意外,还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续,适用的法律、法规,主要是房地产法、规划法和建筑法,其政府所收的各种规费,原则上按交易一次的规定收取。因此,项目转让的成本高、手续繁琐。  

      以公司股权重组方式实现房地产项目转让

      我国《公司法》的明确规定,“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”;“股东持有的股份可以依法转让”。因此,以公司股权转让的重组方式,实现房地产项目转让;或者说,以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让具有可行性和操作性。这种转让方式是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更,其基本程序是变更公司投资结构或股东,适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规,并不涉及项目本身的交易费用和政府规费,其转让成本低,手续简略。  



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